기타 | 게시판에 수영님이 올리신건데 못찾으신것 같아서 제가여기올려드립니다.
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아파트 리스 와 디파짓 환불에 관해서
전에 신문에서 읽어보니 LA 에 있는 법률 봉사회 에서 제일 많이 취급한것이 이 아파트 리스 에 관한것이라고 하는군요. 저 도 미국에 오래 살면서 몇분들을 이 아파트 문제로 도와주다 보니 본의 아니게 거의 더 상세히 알게 되었습니다. 아무래도 남에게 조 언을 줄때는 혹시 틀린 정보를 주면 큰 실례 일뿐더러 손해를 끼치는 경우가 될지 몰라 여기저기 조사해서 참조 를 하게 됩니다.
다음 은 제일 많이 입주자 들이 골탕 먹고 불편해 하는 아파트 에서 나갈때 Security Deposit 의 환불 받는 경우에 대해 제가 아는한도 내에서 설명드립니다.
California Tenant Law Civil Section 1950.5 에 의하면;
1. Landlord 는 Non-furnished Apartment 의 경우에는 최대 2달치 렌트 에 준하는 디파짓, 혹은
Furnished Apartment 의 경우에는 3 달치 에 준하는 디파짓까지 요구할수 있습니다.
리스 나 렌트 기간이 끝날때에는 퇴거 하기전 2주 이내에(within last 2 weeks) 에 건물주 (Landlord) 에 Preliminary Inspection 을 요구 할수 있습니다. 그때 건물주(혹은 매니져) 에게 고쳐 햐 할 사항들을 지적해달라는 요구를 할수있습니다. 법은 입주자 는 자신이 고칠수있는 기회 를 가질수 있게 되 있습니다.
건물주 는 inspection 할때 고쳐야 할 부분을 지적하면서 조목조목 하게 고쳐야 할 목록(Itemized list) 을 줄 의무 가 있습니다. 그 조목마다 드는 비용까지 그자리에서 입주자 에게 주어야 합니다.
입주자 는 아파트 를 비울때 까지 지적당한 부분을 직접 고쳐서 그 비용을 절감할 기회 를 가질수 있어야 하는것입니다.
단지: 여기서 제일 많이 입주자 가 건물주에게 횡포 를 당하는 경우를 많이 보게되는점은;
1. 필요없는(그리고 불법적인) Cleaning Fee 를 건물주가 디파짓에서 공제하고 환불하는 경우.
2. 새롭게 페인트 를 칠하고 카펫트 를 스팀 클린 했다고 하면서 디파짓에서 공제 하는 경우.
3. 아주 자질구레한 Scratch 등도 다 수리 해야 했다고 하면서 수리비 를 공제 하는경우.... 입니다.
위 에 대한 답:
1. 입주기간과 는 관계없이 (어떤사람들은 3년 이상 살아야 Normal wear & tear 가 성립된다고 생각하 나 아님) Normal wear & tear 즉 일상생활을 하면서 닳고 낡아지는 부분에 대해서는 입주자 는 아무 책임이 없 습니다. California 법에는 입주자가 나갈때는 Broom Clean State(빗자루 로 쓸어서 깨끗하게 한 상태) 까 지 만 상식적으로 인정하고 있습니다. 정확하게는 창문에 걸려있는 Blind 에 쌓인 먼지 도 입주자는 청소할 의무가 없다고 되어있 습니다. 말하자면 이것은 평상시 생활할때 발생하는 자연적 현상 이라는 뜻입니다.
2. 입주자 가 벽을 회손하거나 크게 스크레치를 내거나 혹은 벽에 얼룩이 지게 하거나 하 는 Normal wear & tear 가 아닌 그 이상 의 파손된경우가 아니라면 다만 다음 입주자 을 위해 더 깨끗하게 아 파트 를 치장하기 위해 건물주 가 나가는 입주자 의 디파짓에서 새로 페인트 를 칠하는 경우가 아주 많은데 이것은 아주 특수한 경우 가 아니면 다 불법입니다.
카펫트 를 새로 스팀 해서 청소하고 나가는 입주자 의 디파짓 에서 공제하는것도 불법입니다. 만약 입주자가 고양이나 강아 지 를 키우는도중 이들이 카페트 를 회손했다던지, 아주 냄새가 지독하게 나게 만들었다던지, 혹은 집안에서 담배 피우다가 카페트 에 구멍을 냇다던지 하는 정도의 경우 가 아닌이상 평상시 생활하면서 많이 걸어다니는 곳의 카페트가 많이 닳았다던지 하는것은 입주자 의 책임이 아닙니다.
3. 그리고 조그만 못자국 도 Normal wear & tear 이 들어가므로 그것도 수리비를 제하는것도 불법입니다.(Painting is not required nor is filling in nail holes).
다만 제 의견이라면 조그만 못자국 같은 것은 filling in 하는것은 10분이면 할수 있으니 본인이 Putty 사다 가 금방메꾸고 이것으로 분쟁을 안 일으키는것이 현명하다고 봅니다. 그리고 아주 작은 스크래 치 도 Normal wear & tear 에 들어가므로 이것으로 건물주에게서 환불액을 공제 당할 필요는 없습니다.
건물주 는 입주자 가 퇴거한 후 21 일 이내에 디파짓을 환불할 의무가 있습니다.
만약 디파짓에서 수리 비용을 제하고 줄경우에는 Itemized Deduction 을 주어야 하는데 이때에 제일 많이 분쟁 이 생기는것 같습니다. 건물주가 그냥 공제 목록과 함께 디파짓에 서 Cleaning fee, paining fee & repair fee 를 제하고 주는데 저의 경험상으로는 거 의 90% 이상 건물주의 횡포 라고 봅니다. 건물주의 무지 일수도 있지만 거의 대부분 그냥 모르고 힘없는 입주자 에게 씌우면서 입 주자가 가 당하는 경우가 대부분 입니다.
제가 드리고 싶은 조언:
1. 입주할때는 꼭 방마다 사진을 찍어 놓습니다. 4면 과 천장, 바닥. 그리고 나갈때 도 같은 곳을 사진 찍어 놓습니다.
2. 화장실, 부엌 등은 욕조, 세면대, 냉장고, 싱크 등등 될수 있으면 많이 찍어놓으면 나중에 분쟁이 생길때 도움 이 됩니다.
3. 리스 가 끝나서 나갈때는 꼭 건물주 나 매니져 에게 Preliminary Inspection 을 요구 해서 그 인스펙 션 하는 자리에서 지적할 사항을 지적 해 달라고 하십시요. 만 약 Unreasonable 한 cleaning, repair or painting 할것을 요구하 면 "California tenant law 1950.5 에 의하면 그것은 위반사항 이 아니냐?" 하고 정확히 지적하는것이 제 일 손쉬운 방법입니다.
만약 나중에 디파짓에서 공제하고 환불을 받았을때 부당하다고 생각하면 정확하게 조목조목 하게 쓰시고 편지 를 certified letter with return receipt 로 환불해줄것을 요구 한후 그래도 답장이나 환불을 안해주 면 Small claims Court 에 고소하는 방법밖에는 거의 없습니다.
그러니 제일 좋은 방법은 법정에까지 가기전에 무난히 다 환불을 받는것이 최선의 방법이라고 봅니다.
그러기 위해서는 landlord 에게 "나는 California Tenant law 를 알고 있고 경우에 따라서는 소액재판 으로 갈것 이다" 라고 알려주는것이 제일 효과적이라고 봅니다.
=========================================================================
굿럭. 참고하세요.
김님이 2009-10-03 15:23:40에 쓰신글
>2006년 3월부터 2007년 6월까지 16개월 월$2,000렌트 계약서를 작성하고 2달치 렌트비
>$4,000을 디퍼짓하고 살았고, 2008년6월부터는 1년 연장을 해서 $2,200로 올려 달라고
>해서 살던 중 갑작스런 일신상의 사유로 2009년 8월 6일 한국으로 이사를 하게 되었습니다.
>랜트 연장 계약은 안 한 상태이구요.
>계약서에는 계약이 끝난 후에는 month-to-month basis라는 문구도 명시 되어있습니다. 이사 전 30일 노티스도 했습니다.
>남편만 아직 비즈니스 관계로 미국에 남아 있는 상태입니다.
>그 동안 여러 차례 전화를 피하고 디퍼짓을 보내겠다는 약속을 어기더니, 어제 메일을 보내왔는데,총 $4,745.13 이란 비용을 저희한테 청구하면서 디퍼짓 $4,000을 제외한$745.13을 자기한테 메일 하라고 합니다.
>내용은 다음과 같습니다.
>
>1.8월달 6일동안 렌트비$440----이부분은 인정합니다.
>2.아파트 렌트 에이전트 커미션 $800
>3.8월 19일 새 세입자가 들어왔다고 8/7-8/18까지 렌트비 $880
>4.카페트 데미지 수리 $778
>5.딥 클리닝 $300
>6.전자렌지 수리 $48.13
>7.카페트 클리닝(2회) $400
>8.블라인드 데미지 $112
>9.화장실 수리 $200
>10.벽 페인팅 및 기타 수리비 $787
>
>너무 황당해서 어떻게 해야 좋을 지 모르겠습니다.
>별로 망가진 것 없이 3년 넘게 살았는데 크리닝 부분및 수리비용을 어디까지 인정해야되는지요.
>영어도 부족하고,어느 부분까지 인정해야하는지,어떻게 대응 해야하는지,
>도움 부탁드리겠습니다.
>
>
전에 신문에서 읽어보니 LA 에 있는 법률 봉사회 에서 제일 많이 취급한것이 이 아파트 리스 에 관한것이라고 하는군요. 저 도 미국에 오래 살면서 몇분들을 이 아파트 문제로 도와주다 보니 본의 아니게 거의 더 상세히 알게 되었습니다. 아무래도 남에게 조 언을 줄때는 혹시 틀린 정보를 주면 큰 실례 일뿐더러 손해를 끼치는 경우가 될지 몰라 여기저기 조사해서 참조 를 하게 됩니다.
다음 은 제일 많이 입주자 들이 골탕 먹고 불편해 하는 아파트 에서 나갈때 Security Deposit 의 환불 받는 경우에 대해 제가 아는한도 내에서 설명드립니다.
California Tenant Law Civil Section 1950.5 에 의하면;
1. Landlord 는 Non-furnished Apartment 의 경우에는 최대 2달치 렌트 에 준하는 디파짓, 혹은
Furnished Apartment 의 경우에는 3 달치 에 준하는 디파짓까지 요구할수 있습니다.
리스 나 렌트 기간이 끝날때에는 퇴거 하기전 2주 이내에(within last 2 weeks) 에 건물주 (Landlord) 에 Preliminary Inspection 을 요구 할수 있습니다. 그때 건물주(혹은 매니져) 에게 고쳐 햐 할 사항들을 지적해달라는 요구를 할수있습니다. 법은 입주자 는 자신이 고칠수있는 기회 를 가질수 있게 되 있습니다.
건물주 는 inspection 할때 고쳐야 할 부분을 지적하면서 조목조목 하게 고쳐야 할 목록(Itemized list) 을 줄 의무 가 있습니다. 그 조목마다 드는 비용까지 그자리에서 입주자 에게 주어야 합니다.
입주자 는 아파트 를 비울때 까지 지적당한 부분을 직접 고쳐서 그 비용을 절감할 기회 를 가질수 있어야 하는것입니다.
단지: 여기서 제일 많이 입주자 가 건물주에게 횡포 를 당하는 경우를 많이 보게되는점은;
1. 필요없는(그리고 불법적인) Cleaning Fee 를 건물주가 디파짓에서 공제하고 환불하는 경우.
2. 새롭게 페인트 를 칠하고 카펫트 를 스팀 클린 했다고 하면서 디파짓에서 공제 하는 경우.
3. 아주 자질구레한 Scratch 등도 다 수리 해야 했다고 하면서 수리비 를 공제 하는경우.... 입니다.
위 에 대한 답:
1. 입주기간과 는 관계없이 (어떤사람들은 3년 이상 살아야 Normal wear & tear 가 성립된다고 생각하 나 아님) Normal wear & tear 즉 일상생활을 하면서 닳고 낡아지는 부분에 대해서는 입주자 는 아무 책임이 없 습니다. California 법에는 입주자가 나갈때는 Broom Clean State(빗자루 로 쓸어서 깨끗하게 한 상태) 까 지 만 상식적으로 인정하고 있습니다. 정확하게는 창문에 걸려있는 Blind 에 쌓인 먼지 도 입주자는 청소할 의무가 없다고 되어있 습니다. 말하자면 이것은 평상시 생활할때 발생하는 자연적 현상 이라는 뜻입니다.
2. 입주자 가 벽을 회손하거나 크게 스크레치를 내거나 혹은 벽에 얼룩이 지게 하거나 하 는 Normal wear & tear 가 아닌 그 이상 의 파손된경우가 아니라면 다만 다음 입주자 을 위해 더 깨끗하게 아 파트 를 치장하기 위해 건물주 가 나가는 입주자 의 디파짓에서 새로 페인트 를 칠하는 경우가 아주 많은데 이것은 아주 특수한 경우 가 아니면 다 불법입니다.
카펫트 를 새로 스팀 해서 청소하고 나가는 입주자 의 디파짓 에서 공제하는것도 불법입니다. 만약 입주자가 고양이나 강아 지 를 키우는도중 이들이 카페트 를 회손했다던지, 아주 냄새가 지독하게 나게 만들었다던지, 혹은 집안에서 담배 피우다가 카페트 에 구멍을 냇다던지 하는 정도의 경우 가 아닌이상 평상시 생활하면서 많이 걸어다니는 곳의 카페트가 많이 닳았다던지 하는것은 입주자 의 책임이 아닙니다.
3. 그리고 조그만 못자국 도 Normal wear & tear 이 들어가므로 그것도 수리비를 제하는것도 불법입니다.(Painting is not required nor is filling in nail holes).
다만 제 의견이라면 조그만 못자국 같은 것은 filling in 하는것은 10분이면 할수 있으니 본인이 Putty 사다 가 금방메꾸고 이것으로 분쟁을 안 일으키는것이 현명하다고 봅니다. 그리고 아주 작은 스크래 치 도 Normal wear & tear 에 들어가므로 이것으로 건물주에게서 환불액을 공제 당할 필요는 없습니다.
건물주 는 입주자 가 퇴거한 후 21 일 이내에 디파짓을 환불할 의무가 있습니다.
만약 디파짓에서 수리 비용을 제하고 줄경우에는 Itemized Deduction 을 주어야 하는데 이때에 제일 많이 분쟁 이 생기는것 같습니다. 건물주가 그냥 공제 목록과 함께 디파짓에 서 Cleaning fee, paining fee & repair fee 를 제하고 주는데 저의 경험상으로는 거 의 90% 이상 건물주의 횡포 라고 봅니다. 건물주의 무지 일수도 있지만 거의 대부분 그냥 모르고 힘없는 입주자 에게 씌우면서 입 주자가 가 당하는 경우가 대부분 입니다.
제가 드리고 싶은 조언:
1. 입주할때는 꼭 방마다 사진을 찍어 놓습니다. 4면 과 천장, 바닥. 그리고 나갈때 도 같은 곳을 사진 찍어 놓습니다.
2. 화장실, 부엌 등은 욕조, 세면대, 냉장고, 싱크 등등 될수 있으면 많이 찍어놓으면 나중에 분쟁이 생길때 도움 이 됩니다.
3. 리스 가 끝나서 나갈때는 꼭 건물주 나 매니져 에게 Preliminary Inspection 을 요구 해서 그 인스펙 션 하는 자리에서 지적할 사항을 지적 해 달라고 하십시요. 만 약 Unreasonable 한 cleaning, repair or painting 할것을 요구하 면 "California tenant law 1950.5 에 의하면 그것은 위반사항 이 아니냐?" 하고 정확히 지적하는것이 제 일 손쉬운 방법입니다.
만약 나중에 디파짓에서 공제하고 환불을 받았을때 부당하다고 생각하면 정확하게 조목조목 하게 쓰시고 편지 를 certified letter with return receipt 로 환불해줄것을 요구 한후 그래도 답장이나 환불을 안해주 면 Small claims Court 에 고소하는 방법밖에는 거의 없습니다.
그러니 제일 좋은 방법은 법정에까지 가기전에 무난히 다 환불을 받는것이 최선의 방법이라고 봅니다.
그러기 위해서는 landlord 에게 "나는 California Tenant law 를 알고 있고 경우에 따라서는 소액재판 으로 갈것 이다" 라고 알려주는것이 제일 효과적이라고 봅니다.
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굿럭. 참고하세요.
김님이 2009-10-03 15:23:40에 쓰신글
>2006년 3월부터 2007년 6월까지 16개월 월$2,000렌트 계약서를 작성하고 2달치 렌트비
>$4,000을 디퍼짓하고 살았고, 2008년6월부터는 1년 연장을 해서 $2,200로 올려 달라고
>해서 살던 중 갑작스런 일신상의 사유로 2009년 8월 6일 한국으로 이사를 하게 되었습니다.
>랜트 연장 계약은 안 한 상태이구요.
>계약서에는 계약이 끝난 후에는 month-to-month basis라는 문구도 명시 되어있습니다. 이사 전 30일 노티스도 했습니다.
>남편만 아직 비즈니스 관계로 미국에 남아 있는 상태입니다.
>그 동안 여러 차례 전화를 피하고 디퍼짓을 보내겠다는 약속을 어기더니, 어제 메일을 보내왔는데,총 $4,745.13 이란 비용을 저희한테 청구하면서 디퍼짓 $4,000을 제외한$745.13을 자기한테 메일 하라고 합니다.
>내용은 다음과 같습니다.
>
>1.8월달 6일동안 렌트비$440----이부분은 인정합니다.
>2.아파트 렌트 에이전트 커미션 $800
>3.8월 19일 새 세입자가 들어왔다고 8/7-8/18까지 렌트비 $880
>4.카페트 데미지 수리 $778
>5.딥 클리닝 $300
>6.전자렌지 수리 $48.13
>7.카페트 클리닝(2회) $400
>8.블라인드 데미지 $112
>9.화장실 수리 $200
>10.벽 페인팅 및 기타 수리비 $787
>
>너무 황당해서 어떻게 해야 좋을 지 모르겠습니다.
>별로 망가진 것 없이 3년 넘게 살았는데 크리닝 부분및 수리비용을 어디까지 인정해야되는지요.
>영어도 부족하고,어느 부분까지 인정해야하는지,어떻게 대응 해야하는지,
>도움 부탁드리겠습니다.
>
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작성일2009-10-04 22:10
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