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불과 몇 년 전만 해도 집값은 계속 오를 것처럼 보였고, 은행들은sub-prime lending 등을 통해 주택 구입을 부추겼습니다. 이러한 분위기 하에서 변동이자율(adjustable rate mortgages)로 대출을 받아 집을 한 채, 심지어 투자목적으로 여러 채 구입한 분들이 있습니다. 이렇게 집을 구입한 분들 중 많은 분들이 경기 침체로 인한 소득감소 및 집값하락 등으로 인하여 더 이상 모기지 페이먼트를 하기 어려울 뿐만 아니라 이를 해야 할 incentive도 크게 줄어든 상태입니다. 예를 들어, 모기지 빚이 아직 70만불 남아 있는데 집의 가치가 40만불로 하락한 경우, 어느 누구라도 페이먼트를 계속하면서 이 집을 지켜야 하는지 고민하게 됩니다.

만약, 위와 같이 집의 가치보다 모기지 빚이 많아서 또는 집에 equity가 있더라도 계속 모기지 페이먼트를 하는 것이 부담이 되어서 등의 이유로 집을 surrender 하기로 결정하게 되면, 이제 어떤 방법으로 집을 surrender할지 선택해야 합니다.

집을 surrender하는 방법 중 하나는 foreclosure입니다. 캘리포니아 주에서는 foreclosure 가 대부분 법원을 통하지 않고 렌더가 직접 주택을 차압하는 형태로 진행되는데, 그 절차는 대략 모기지 페이먼트를 몇 개월간 하지 않으면notice of default를 받고, default를 cure하지 않으면 일정 기간 후 sale date가 잡혀서 auction이 있으며, 이후 eviction lawsuit 을 통해 집을 비우게 되는 순서로 진행됩니다.

그러나, foreclosure로 집을 surrender할 경우 주의할 점이 있는데, 그것은 이렇게 한다고 해서 반드시 모기지 빚 문제가 해결되는 것은 아니라는 점입니다. 캘리포니아 주에서는 일반적으로 모기지 렌더가 deficiency (빌려준 돈과 집을 auction으로 판 돈의 차액)에 해당하는 금액의 지급을 청구하는 소송을 제기할 수 없지만, 그 집을 rental income을 위해 구입한 경우, home equity loan인 경우 또는 집을 구입하기 위해 얻은 loan 이 아닌 경우 등 여러 상황에서는 모기지 렌더가 deficiency에 해당하는 금액을 청구할 수 있습니다. 이렇게 해서 소송이 제기되면 돈 빌린 사람이 돈을 안 갚은 것이므로 소송에서 자신을 방어할 방법이 거의 없어 소송에서 지게 되고, 확정판결을 받은 모기지 렌더는 이를 근거로 다른 재산(예를 들어, 은행계좌에 들어있는 돈)을 levy하고 월급을 garnish할 수 있습니다. 즉, 내 돈 상당 금액을 다운페이 했고 집까지 버린 마당에 또 갚지 못한 차액을 다른 재산이나 월급으로 갚아야 하는 상황에 처할 수 있게 됩니다.

집을 surrender하는 다른 하나의 방법은 숏세일(short sale)입니다. 이는 현재 집값이 모기지 금액보다 적은 경우 현재 시세대로 집을 팔아 이를 모기지 렌더가 갖고 나머지 빚은 더 이상 청구하지 않기로 렌더의 동의을 얻어 집을 파는 것입니다.

이 방법은 먼저 렌더의 동의를 얻기가 어려운 단점이 있습니다. 렌더 입장에서는 숏세일을 허락하는 것보다 모기지 디폴트에 대비하여 가입한 보험금을 받는 것이 경제적으로 더 이익일 수 있으며, 특히 렌더가 여럿인 경우에는 각자의 이해관계가 다 달라서 모두의 동의를 받는 것이 쉬운 일이 아닙니다.

그리고 또 주의해야 할 점은 숏세일이 taxable event가 될 수 있다는 점입니다. 모기지 렌더 입장에서는 숏세일이 몇만불에서 몇십만불까지 상당한 금액의 빚을 탕감해 주는 것이어서 form 1099를 발행하고 IRS에 이를 보고할 수 있으며, 이 경우 IRS는 빚을 탕감받은 사람에게 그 금액만큼 taxable income이 생긴 것으로 간주하여 이에 해당하는 소득세(income tax)를 내게 할 수 있습니다. 최근 한시적으로 면제받은 빚을 taxable income에서 제외할 수 있는 법이 시행 중이나, 그 혜택을 받을 수 있는 대상에 제한이 많으므로 숏세일을 하기 전에 반드시 세금 전문가와 상의하여 자신의 상황에서 숏세일을 하면 세금 납부의무가 발생하는지 확인하여야 합니다. 자칫하면 모기지 빚이 없어지는 대신 IRS에 몇 만불 빚진 사람이 될 수 있습니다.

파산(bankruptcy)을 통해서도 집을 surrender할 수 있습니다. 파산을 하면 모기지 빚에 대한 personal liability가 완전히 없어져서 위에서 말한 deficiency가 있다 하더라도 이에 대해 책임을 지지 않습니다. 또한, 파산한 채무자에게 면제받은 빚에 대한 소득세를 내라고 하는 것은 fresh start를 보장하는 파산제도의 취지에 어긋난다고 하여, 파산의 경우에는 면제된 빚에 대한 세금문제가 발생하지 않습니다. 또한, 파산의 특징은 모기지 빚 외에도 신용카드, SBA loan 등 다른 빚이 있다면 그 다른 빚의 대부분도 탕감받을 수 있다는 것입니다.

결과적으로, 위의 방법 중 어느 것이 자신의 현재 상황에서 가장 유리한지 잘 판단하여 이를 선택하면 되겠지만, 일반적으로 모기지 렌더에게 갚아야 할 돈이 집을 팔았을 때의 금액보다 많아서deficiency 소송을 당할 수 있는 경우, 모기지 빚을 면제받더라도 세금문제가 발생할 수 있는 경우, 그리고 모기지 빚 외에도 다른 빚이 많은 경우 등이라면 파산을 통해 집을 surrender하는 것이 가장 적합한 방법이 될 것입니다.


다음 글은 ‘집을 지키는 방법’입니다.

제인 안(Law Office of H. Jayne Ahn)
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