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수년 전에 이 집을 사서 세를 주었었고 그 기간 동안 Depreciation을 해왔었습니다. 그러다 2년 전부터 이사 들어와 살고 있으며 작년에 마루를 일부 깔았는데 그 것을 Depreciation을 하는 것이 좋은지 어쩐지 잘 모르겠습니다.

---------+++++++++++Depreciation은 선택사양일 수 잇지만 IRS에선  감가상각을 하시든 않든  모두 감가상각하신 걸 로 간주해서 매도시 depreciation recapture를 통해 일반소득으로 산입하여 개인소득세율이 25% 혹은 그 이상인 경우 매도차익 중 depreciation recapture 금액에 대해서 25%의 세율을 부과함다. 마루를 새로 까신경우 주택의 기초가격에 포함돼기에 매도시 장기양도소득액을 감가시키고 그로인해, 양도소득세액을 줄이게 됌다.세를 내주시지 않는 일반주택은Depreciation이 불가능함다.



마루 깐 금액(작년에 재료 값만 대략 $3000, tool은 제외)은 큰 액수가 아니므로 이번에 한다 해도 내야 할 세금에는 적은 차이가 될 것 같군요. 이 것 때문에 나중에 세금보고 하는데 복잡해지고 세금을 많이 내게 되면 안 하려고요.

---------+++++++++++상기드린대로 세를 주시지않는한 그 주택의 기초가(adjusted basis)릏 $3000어치 만큼 증가시키므로 $3000어치 매도시 양도소득을 줄이는 효과가 잇슴다.



마루를 깐 비용을 Depreciation 해서 이번에 세금을 $300정도 적게 낸다면 집을 팔 때 경우에 따라 그보다 더 많이 물어 낼 수 있다는 것으로 해석됩니다.
------------+++++++++++상기내용처럼 세를 주시지 않는 한 depreciation으로 처리하셔서세금을 $300정도 적게 하실 수 없슴다.



전에 세를 주고 있었을 때 이미 Depreciation을 한 이상 이번에 마루 깐 비용을 Depreciation해도 나중에 물어 내는 세금에는 별 차이가 없는지 궁금합니다. Depreciation을 6년 하면 당연히 5년 한 것보다 더 물어 내야 할 것 같은데 그렇지 않은가요?

------++++++++++++상기내용대로임다.



평생 집을 팔 생각은 전혀 없지만 언젠가는 팔게 될지도 모르지요.
만약 지금 판다 해도 50만불 넘게 케피탈 게인이 생기고 세월이 흐르면 흐를수록 equity는 더 올라갈 것인데 이런 경우 하는 것이 좋은지 안 하는 것이 좋은지 IRESA님의 의견도 듣고 싶습니다.
-----------------++++++++++++++부부공동보고하시는 경우 지난 5년간 보유하시고 2년이상 거주시 $500K까지 면세 혜택이 주워지는데 $3K어치 깐 마루비용이 주택기초원가에 포함돼기에, $3K어치 더 주택원가상승으로 인해 $3K어치 면세받을 수 잇는 양도차액이 상승햇다고 볼 수 잇슴다.

그리고 마루를 깔기 위해 산 연장이나 나무를 심은 것도 Depreciation 할 수 있는 품목인가요?

------++++++++++연장이나 나무를 심은 것은 주택의 일부분이 아니기에 기초원가에 포함돼지 않슴다.



공인세무사. EA.MA