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집을 사서 모기지를 내면 세금을 적게 낸다는 얘기를 하는데,
집을 살 경우의 세금 세금 감면 효과를 정확히 알기 위해서는 집을 사기 전후의 세금을 비교해야 합니다.

여기서 고려할 것으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.

(1) Mortage payment 전체가 공제되는 것이 아니라 이자 (mortgage interest) 부분만 공제됨
(2) 세금 감면 효과는 본인에게 해당하는 itemized deduction 금액을 standard deduction와 비교해야 함.
(3) Property tax, state tax와 donation (헌금 등)도 영향을 줌.

그리고, 이러한 것은 연방 세금 (federal income tax)에 대한 것으로, state income tax에는 일반적으로 적용되지 않아서 state tax가 줄어들지는 않음을 유의하시?바랍니다. (어떤 state tax에서는 집을 rent한 경우에 rent fee를 일정금액까지 소득 공제를 해주기도 합니다.)

물론 FICA tax (Social Security + Medicare tax)도 줄어들지 않습니다.


연방 세금 (Federal Income Tax)에서 소득 공제에는 standard deduction과 itemized deduction 두가지가 있어서, 이중 각자 자신의 상황에 따라 더 많은 공제(deduction)을 선택해서 적용하게 됩니다.

집이 없고 mortgage 이자가 없는 사람의 경우에는
보통 itemized deduction에 해당하는 것이 별로 없기 때문에,
일반적으로 standard deduction을 사용합니다.

예를 들어서, 집이 없는 부부가
  State income tax  : $2000
  Gift, Donation : $500
를 냈다면,
이것이 itemized deduction의 대상이기는 하지만,
부부의 standard deduction 금액인 $10900 (2008년 기준) 보다 적기 때문에
그냥 standard deduction을 사용하게 됩니다.
즉, 결과적으로 이들 항목에 대해서 따로 소득 공제를 받지 못합니다.

만약 같은 사람이 집을 사서
  Mortgage interest : $10,000 (전체 mortgage payment: $20,000)
  Property tax  : $4,000
이 추가되었다면,
itemized deduction 금액이 $16500 (= 2000 + 500 + 10000 + 4000)이 됩니다.

이것을 집을 사기 전에 사용한 standard deduction인 $10900과 비교하면,
소득 공제를 $5600 만큼 더 받을 수 있게 되는 것입니다.
그러므로, 만약 본인의 tax bracket이 25%라면 $5600 * 25% = $1400 만큼 세금이 줄어들게 되고,
tax bracket이 15%라면 $840 만큼 세금이 줄어들게 됩니다.
즉, $10000 * 25% = $2500 만큼 세금이 줄어드는 것이 아닙니다.

Taxable Income이 $32550 ~ $78850라면 tax bracket이 25%인데,
여기서 Taxable Income은 총소득에서 여러가지 공제를 뺀 금액이기 때문에,
예를 들어서 3인 가족의 연봉이 5만불이라도 인적공제 (exemption)와 standard/itemized deduction 등을 적용하고 나면 tax bracket이 그 아래 단계인 15%가 됩니다.


만약 어떤 사람이 집을 산 후에도 itemized deduction 금액이 standard deduction 금액보다 적다면, 추가 세금 감면 효과는 전혀 없게 됩니다.
또한, 원래 소득이 적어서, 소득 공제를 할 것이 별로 없는 경우에도 세금이 줄어 들 것이 없을 것입니다.

그리고, 이와 별도로, 예전에 내지 않던 mortgage 이자, 재산세, 관리비 등을 새로 내야 한다는 것을 유의해야 하겠지요. 재산세 금액에 따라서는 본인이 내야 하는 총 세금액이 더 많아 질 수도 있을 것입니다.