기타 | forclosure 후에는 2차 loan은 어떻게 되나요?
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가지고 있는 집을 몰게지를 몇달 안냈더니 notice of trustee sale 을 받은후 loan modification을 신청했더니 modification을 거절당해 이제는 방법이 없는상황인것 같아요. 10/21일자로 foclosure 간다고 하니 short sale을 하도록 허락해 달라고 하니 이제는 안된다고 합니다.
질문은 short sale을 할 경우에는 2차도 같이 해결된다고 하는데 foclosure 인경우에는 2차는 어떻게 되나요? 혹자는 2차는 은행과 협상을 하여 작은돈으로 조정하여 끝을 낼수 있다고 하고, 혹자는 끝까지 버티면 된다고 하고, 끝까지 버치면 다른재산으로 차압같은것이 안들어 오는지요? 2차는 1차와 같은 은행이며 집을 살때 같이 한것으로 다른 loan을 받은것은 없는데 자기들은 따로 협상을 해야 한다고 연락이 오기는 해요.
무리한 일을 벌려 해결하기 힘든 상태까지 갔으나 끝까지 깨끗하게 정리하는 방법이 무었인지 답답합니다. 혹시 경험 있으신분 조언좀...
질문은 short sale을 할 경우에는 2차도 같이 해결된다고 하는데 foclosure 인경우에는 2차는 어떻게 되나요? 혹자는 2차는 은행과 협상을 하여 작은돈으로 조정하여 끝을 낼수 있다고 하고, 혹자는 끝까지 버티면 된다고 하고, 끝까지 버치면 다른재산으로 차압같은것이 안들어 오는지요? 2차는 1차와 같은 은행이며 집을 살때 같이 한것으로 다른 loan을 받은것은 없는데 자기들은 따로 협상을 해야 한다고 연락이 오기는 해요.
무리한 일을 벌려 해결하기 힘든 상태까지 갔으나 끝까지 깨끗하게 정리하는 방법이 무었인지 답답합니다. 혹시 경험 있으신분 조언좀...
작성일2009-10-12 09:49
더내려감님의 댓글
더내려감
1차 융자가 포클러져 되면 2차 융자 빚은 그냥 없어 집니다. 예를 들어 1차 융자 30만불 2차 융자 10만불이라고 가정 하에. 경매에서 집이 25만불에 팔렸다고 하면, 1차 융자 은행은 25만불 가져가는 것이고, 2차 융자 은행은 그냥 아무것도 못 가져가요.
더내려감님의 댓글
더내려감
이런 이유로 2차 융자의 이자율이 1차 융자 보다 높습니다. 리스크가 더 있기 때문이죠. 집주인은 그냥 손털고 나오면 됩니다.
더내려감님의 댓글
더내려감
요건 엑스트라 정보인데, 혹시 프로퍼티 텍스가 밀렸나요? 요것도 자동 면제 됩니다. 프로퍼티 텍스는 1차 융자보다 더 상위 권리를 갖습니다. 집이 25만불에 경매 됬다고 치고 텍스 밀린게 1만불이라면, 1만불 카운티로 먼저가고 나머지 24만불이 은행으로 갑니다.
도움님의 댓글
도움
더 내려감님, 좋은정보 감사합니다. 그런데 어떤사람들은 foreclosure를 하면 2차를 부담해야 하므로 short sale을 해야 한다고 하죠? short sale은 credit 망가지는것이 적으니까 그러나요? 이미 credit 은 망가져서 복구하기도 힘든상황인데요..
도움님의 댓글
도움
foreclosure를 하면 은행에서 손실분은 IRS로 통보하겠죠. 그러면 손실분에 대한 tax는 내가 내야하는것이고. 맞나요?
여기서 많은 논란이 있었지만 막상 내가 하려니 모든것이 걱정이 되네요. 아뭏든 좋은정보 감사합니다.
여기서 많은 논란이 있었지만 막상 내가 하려니 모든것이 걱정이 되네요. 아뭏든 좋은정보 감사합니다.
더내려감님의 댓글
더내려감
뭐 제 경험상 2차 융자분에 텍스를 냈다는 사람은 못 봤습니다.
더내려감님의 댓글
더내려감
쇼트 세일이 크레딧이 덜 망가진다고 하는 예기 많이 들었습니다만, 도진 개진 아닐까요? 어차피 크레딧을 작살 난건데 거기서 몇 포인트 덜 작살난다고 뭐 달라질건 없을겁니다. 카드빚 많으세요? 포클로져와 파산이 정답입니다.
지나가다~님의 댓글
지나가다~
위에 글내용은 잘못된 정보이니 정확히 알아보십시오.
조언님의 댓글
조언
이런것은 부동산 방에서 물어보세요
힘내세요님의 댓글
힘내세요
지나가다님의 잘못된 정보에 대한 지적도 없이 새똥 찍 싸듯 한마디 내뱉는 소리보다 더내려감님의 성의있는 글에 박수를 보냄니다.원글이 주거용으로 느끼기에 윗댓글은 설득력이 더해지며, tax 문제도 2012년까지 실행되는 모게지 구제법에 충분히 합당되리라 믿습니다.
힘내세요님의 댓글
힘내세요
크레딧문제도 도진 개진이 될수있으나 report의 "public record"의 "derogatory items"란의 기록에 따라 회복기간과 상황이 달라질수 있읍니다.
힘내세요님의 댓글
힘내세요
저도 2nd 집을 숕세일로 날리고 거주집을 전문가의 도움없이(물론 많은 정보 수집했음) 3개월의 준비 끝에(특히 수입,지출 상태의 조절) 은행과 직접연결로 상담을 마치고 정부 보조프로그램의 pre-approval을 마친 상태에서 서류제출 준비중 입니다.
힘내세요님의 댓글
힘내세요
마지막으로 도움님도 이왕지사 한번더 forclosure전에 short sale을 전문인에게(수수료 없음) try해보세요..Good Luck!
팔로알토님의 댓글
팔로알토
더 내려감이란 아이디를 지우고 힘내세요란 아이디를 쓰는것은 좋지만 자기글을 마치 제3자의글인양 자기글을 칭찬하는것은 역겹소이다
더내려감님의 댓글
더내려감
팔로알토/ 뭐 잘못 잡수셨수?
도움님의 댓글
도움
더내려감님,힘내세요님 조언 감사합니다. 원글은 주거용이 아니라 2nd입니다. 남의말만듣고 생각없이 남따라갔다가 고생하고 있지요. 맨처음에는 bank에 연락해서 기간을 달라고했더니 안된다고 하더군요.
도움님의 댓글
도움
다시한번 연락했더니 short sale application을 보내보라고 합니다. 일단은 제출해볼 예정입니다. 결과가 잘됐으면 하는데 모르겠어요.
더내려감님의 댓글
더내려감
세컨드 홈이라면 복잡 해지지요. 파산/포클로져 전문 변호사와 총체적인 상담을 하길 권합니다.
