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Home equity loan이란 말 그대로 집에 있는 equity를 담보로 제공하고 돈을 빌리는 것으로서, 주로 집을 고치거나, 자녀 학비를 내는 경우 또는 평생 꿈꾸어 온 세계여행을 하는 등 갑자기 목돈이 필요할 때 이를 쓰는 것 같습니다. 하지만, home equity loan에 대하여 한가지 기억해야 할 사실은 이는 일부 homeowner가 생각하는 것처럼 rainy day에 언제든지 빼서 쓸 수 있는 든든한 저금통이 아니며, home equity loan을 받음으로 인해 그 동안 쌓아왔던 집에 대한 equity 가 없어지는 것은 물론 이에 대한 이자도 지불해야 한다는 점입니다.

더구나, 어떤 경우에는 신용카드 빚을 갚기 위해 home equity loan을 쓰는 분들도 있는데, 이는 언뜻 보면 이자율이 낮은 home equity loan으로 이자율이 높은 신용카드 빚을 갚음으로써 매월 내는 이자 금액을 줄인 매우 현명한 행동으로 생각되지만, 실제로 전혀 현명하지 않은 선택인 경우가 많습니다.

예를 들어, A씨 부부는 신용카드 빚이 10만불 있었는데 이자율이 연24.99%인 신용카드 이자를 줄이기 위해 A씨 부부의 유일한 재산인 home equity 7만불을 담보로 연 이자율 4.99%인 home equity loan을 받아서 그 돈으로 신용카드 빚을 갚았습니다. 이렇게 24.99%인 신용카드 빚 10만불을 4.99%인 home equity loan 7만불과 나머지 신용카드 빚 3만불로 바꾸고 나니 처음에는 연간 1만4천불의 이자를 절약하는 듯 보였습니다.

그런데, 얼마 후 A씨가 직장에서 해고되면서 남은 신용카드 빚 3만불의 이자를 갚기도 어려워져서 파산을 신청하게 되었습니다. 만약 A씨 부부가 home equity loan을 받지 않았더라면 A씨 부부는 파산을 통해 신용카드 빚 10만불을 모두 면제받고 home equity 7만불도 모두 지켜서 파산 후 빚은 없이 재산만 7만불 이상을 갖고 새출발을 하였을 것입니다.

하지만, home equity loan을 받은 후 파산신청을 하였기 때문에 집에 계속 담보가 남아 있어 결과적으로 신용카드 빚 3만불만 면제받은 것과 같이 되었습니다. 자신은 현명하다고 생각한 그 선택 때문에 한 순간에 전재산과 같은 7만불이 없어진 것입니다.

이렇게 낮은 이자율의 home equity loan을 빌려서 높은 이자율의 신용카드 빚을 갚는 것은 매월 내는 이자 금액을 낮추는 것으로 보일 수도 있지만 그 실상은 담보 없는 빚을 담보 잡힌 빚으로 바꾸는 것입니다. 파산을 하면 빚은 모두 면제되지만 대부분의 경우 담보는 그대로 남게 되어 담보부 채무는 담보의 가치가 그대로 있는 한 사실상 면제되지 않는 것과 같습니다. 이런 이유로 언뜻 보면 잘한 행동이 정반대로 아주 잘못된 선택일 수 있습니다.

현재 재정상황이 어려워서 단기간만 생각하여 A씨 부부와 비슷한 선택을 하려는 분들께 재산을 담보로 빚을 내서 무담보 채무를 갚는 것은 자신과 가족을 위해 소중히 보존해야 할 재산을 한 순간에 던져버리는 일일 수 있으므로 다시 한 번 신중하게 생각하시기를 권고 드립니다.

참고로, 2010년부터 캘리포니아 주에서 파산 신청시 보호받는 homestead에 대한 exemption 금액이 증가해서, 예를 들어 현재 7만5천불까지 home equity를 보호받는 부부의 경우 10만불까지 보호를 받을 수 있게 됩니다.


제인 안(Law Office of H. Jayne Ahn)
(이 글에 대해 의견이 있으신 분은 408-982-0999로 말씀해 주시기 바랍니다.)